Все рубрики Обратная связь Карта сайта
Версия для слабовидящих
ICOНовостиЭкономика и бизнесИсследования и анализВсе материалы
฿➚💱
Получай Биткоины пассивно!

Заставь время работать на себя!

Самый простой, надежный и проверенный способ растущего пассивного дохода без вложений, затрат времени и изучения.

Делай сегодня то, что другие не хотят, или не знают, и завтра сможешь жить так, как другие не смогут. Всего одно простое решение ведет к большим переменам.

Подробнее

Александр Браверман

22.06.2011

— Давайте немного вспомним историю: для чего создавался фонд?

— В 2008 г. фонд был создан для формирования благоприятной жизненной среды человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан. При этом базовой целью фонда является фокусирование на жилье экономического класса.

— Что имеется в виду под благоприятными условиями для проживания»?

— Если говорить о строительстве, то это комплексная застройка со всеми элементами инфраструктуры: социальной, транспортной и т. д.

— Фонд РЖС работает уже три года. Какие успехи достигнуты, какие неудачи?

— Я самооценкой не занимаюсь, давайте лучше говорить о результатах деятельности фонда. У нас вовлечено в оборот 340 земельных участков. Правительственная комиссия приняла решение о передаче фонду 220 земельных участков площадью примерно 6500 га. 120 участков на 3600 га переданы субъектам РФ. На аукционах предоставлено 79 земельных участков ( более 2000 га). В стадии освоения находится 33 проекта комплексной застройки на 56 земельных участках. Общая площадь проектируемого на них жилья — примерно 6,5 млн кв. м, в том числе малоэтажного — более 1,5 млн. С 2012 г. Фонд РЖС планирует вовлекать под жилищное строительство не менее 7500 га земельных участков в год.

— Как развитие этих участков согласуется с генпланами регионов?

— Принцип подбора участков у нас от года к году был разный. На первом этапе, когда был создан фонд, мы руководствовались в основном предложениями субъектов РФ. Это вполне объяснимо, потому что мы не понимали, сколько этих участков, какие они, находятся ли они в спросе. Теперь у нас есть четкое представление, и мы осуществляем целенаправленный поиск по трем параметрам: направление развития города, его инфраструктуры и наличие платежеспособного спроса. Если все три фактора совпадают, тогда мы просим губернатора внести именно эти участки.

— Ваша цель — вовлечь в оборот все федеральные участки в стране?

— Нет, у нас стоит цель вовлечь те участки, которые находятся в спросе, и те, которые дадут достаточный объем для строительства на них примерно 30% индустриально возводимого жилья, в основном малоэтажного экономического класса.

— Согласно стратегии фонда в 2012 г. около 30% всего жилья в РФ должно быть построено на землях, введенных в оборот фондом. Насколько это реально?

— Смотрите — по состоянию на май 2011 г. на земельных участках фонда проектируется и строится 6,46 млн кв. м жилья, к концу года эта цифра составит не менее 7,6 млн кв. м. Это уже сейчас не менее 10% годового ввода жилья.

— Где в России больше всего требуется жилья?

— Есть 30 субъектов РФ, в которых сконцентрирована доминирующая часть платежеспособного спроса нашего целевого сегмента — экономически активного населения среднего класса. Это не означает, что мы не занимаемся и другими субъектами РФ.

— Сколько жилья уже построено на подготовленных вами землях?

— К концу года будет построено около 400 000 кв. м — в Курске, Кирове, Чебоксарах, Тюмени. Это при том, что фонд существует менее трех лет, а полный цикл освоения земельного участка длится не менее пяти лет.

— Сколько денег заработал фонд за время своей деятельности? Вы ведь помимо продажи земли еще зарабатываете на арендных платежах?

— С начала деятельности мы заработали 5,5 млрд руб., из них 4,6 млрд руб. — в прошлом году. В 2011 г. собираемся заработать еще примерно 4,6-4,7 млрд руб.

— Какая часть доходов пришлась на московские объекты?

— Порядка 2,3 млрд руб.

— За вашими расходами кто-то следит, или вы сами распоряжаетесь своими средствами?

— Конечно, у нас контроль жесточайший. Во-первых, у нас само расходование обусловлено исключительно решениями попечительского совета, где представлены руководители администрации президента, Минэкономразвития, Минрегиона, Минфина, Государственной думы и Совета Федерации ФС РФ. Во-вторых, нас проверяет Счетная палата. Кстати, на недавнем заседании попечительского совета представляющий Государственную думу ( мнение которой для нас очень важно) председатель комитета по строительству Мартин Шаккум сказал о фонде буквально следующее: так готовят документы, что хотелось бы придраться, но не к чему.

— Сколько вы потратили на подготовку участков?

— До конца этого года планируем инвестировать примерно 2,7 млрд руб.

— А куда расходуются остальные деньги?

— Часть из них расходуется на деятельность фонда. Все средства находятся в Сбербанке на текущем счете, но ощутимого дохода нам, к сожалению, не приносят.

— Почему?

— Потому что законодательство не урегулировано в этом направлении. Мы не хотим, чтобы к нам были претензии в том, что деньги, хотя и не бюджетные, лежат на депозитах. Мы сейчас смотрим внимательно на эффективность этого процесса и, возможно, будем инициировать внесение изменения в действующее законодательство. Только тогда, когда это будет внесено, мы можем получать существенные проценты.

— Есть такая возможность, что в какой-то момент государство скажет: а давай ты часть заработанных денег отдай?

— Да. Государство, как учредитель фонда, может в любой момент забрать деньги. В 161-ФЗ прописано и иное, кроме жилищного строительства, развитие территорий. Под иным развитием территорий может пониматься все, что угодно.

— С другой стороны, правительство же вам земли дает.

— Насчет дает» — это заблуждение.

— Вам же дали карт-бланш, сказали: вот наши земли, находите и забирайте.

— Вот это и есть ключевое заблуждение. Нам дали возможность найти участки, которые не используются, используются плохо, неэффективно, эти участки необходимо задокументировать, оформить, вовлечь их в оборот и предоставить на аукционе. Почувствуйте разницу между предоставлением просто бюджетных денег или готовых участков и процессом, который никогда в принципе до этого не происходил.

— Зато вы ничем не ограничены — сколько найдете, столько продадите.

— Это правда, но только продадим столько, сколько будет востребовано рынком. Мы ограничены платежеспособным спросом, с одной стороны, а в тратах мы ограничены теми направлениями, в которых можем тратить. Основные из них — это инфраструктурное направление, разработка архитектурной и планировочной документации в рамках ежегодно проводимых архитектурного и градостроительного конкурсов Дом XXI века» и направление, которое связано с развитием информационных систем.

— Сколько тратит фонд на подготовку одного участка? Насколько это сопоставимо с рынком?

— Нам это обходится дешевле, чем другим, в силу того что у нас есть соглашение со всеми инфраструктурными компаниями и присоединение тех, кто выигрывает аукцион, обходится, как правило, дешевле, чем это происходит по рынку. Примерно на 15-20% ниже рынка.

— Монополистам вы платите?

— Конечно. Сейчас мы, например, заплатили в проекте в Истре по электрической энергии 183 млн руб., заплатили за воду. Но мы стараемся не строить ни в коем случае ничего сами, а мы платим монополистам за подключение по установленным тарифам.

— С какими сложностями сталкивается фонд?

— Сопротивление общее, которое было до последнего момента.

— Но сопротивление было и в первый год.

— Оно шло волнообразно. В первый год мало кто верил вообще, что этот проект получится, и поэтому сопротивлялись не сильно. Во второй год, когда проект начал масштабироваться, сопротивление стало нарастать. В этот период председатель правительства РФ подписал документ о продлении особых полномочий фонда сразу на два года. Сейчас с выходом постановления, которое продлевает запрет федеральным органам исполнительной власти на вовлечение земельных участков в оборот без фонда до 2016 г., это сопротивление уменьшилось, зато резко возросла заинтересованность крупных институциональных инвесторов, как отечественных, так и иностранных. Это демонстрируют и итоги аукционов, и результаты работы с инвесторами, в частности недавнее подписание соглашения с Канадской корпорацией жилья и ипотеки.

— Много компаний, которые, выиграв аукцион, впоследствии отказались от этих проектов?

— Есть один случай, когда компания выиграла и просто не смогла заплатить.

— Если в тот период, пока застройщик готовит документацию, выявляются проблемы и он не укладывается в сроки, вы идете навстречу? Ведь на второй год у вас идут уже увеличенные арендные платежи.

— Наша задача — содействовать ускоренному прохождению проекта, подготовленному в соответствии с законодательством. Если застройщик плохо сделал проект или не в соответствии с законом — это его проблема.

— Мне рассказывали, что среди участков, которые продает фонд, есть неподготовленные.

— А именно?

— Например, Жилищный капитал» купил заболоченные территории.

— Никаких заболоченных территорий там нет. По результатам инженерно-геологических изысканий, выполненных в ходе разработки проекта планировки, определено, что вся территория земельного участка пригодна для застройки. Данный проект планировки согласован и утвержден, и на участке ведутся работы.

— Моспромстрой купил участок в природоохранной зоне.

— Речь идет о 36 га в Зеленограде, на улице Радио. Часть этого участка действительно расположена в границах объектов природных и озелененных территорий, утвержденных правительством Москвы. В аукционной документации была указана и максимально допустимая площадь застройки — не более 48% территории участка. Эта информация была доступна любому потенциальному участнику аукциона.

— Но сейчас компания не может согласовать проект планировки из-за этого?

— Надо сделать такой проект, который будет соответствовать законодательству.

— А проекты, которые в Москве вы разыграли, полностью отвечают тем требованиям нынешних властей?

— Да, аукционы по ним состоялись при правительстве Москвы, которое подало в отставку. Но они должны в первую очередь отвечать не требованиям региональных правительств, а требованиям федерального законодательства.

— Но ведь сейчас правительство Сергея Собянина проводит масштабную ревизию.

— Да, но эти проекты не подвергаются никакой ревизии. Эти четыре проекта будут обязательно реализованы в том объеме, в котором были заложены.

— Тем не менее вы меняете свои подходы при работе в столице. Как изменится ваша работа? Насколько это для вас болезненно?

— Мы понимаем, что только общие усилия могут дать возможность реализовать проект. Поскольку приоритеты изменились, значит, мы в соответствии с этими приоритетами будем действовать. Поэтому мы сосредоточиваемся сейчас на пяти базовых направлениях представления земельных участков в Москве: развязки, парковки, детские сады, парки отдыха и развлечений и, наконец, просто под озеленение. Насчет болезненности — бесспорно, у нас всего пять или шесть субъектов, которые являются реальными донорами с точки зрения получения доходов фондом, и Москва, конечно, из них была одним из самых крупных. Поэтому для нас выпадение этих доходов представляет определенную сложность. Но, с другой стороны, мы видим возрастание спроса в других субъектах РФ, мы надеемся, что это будет компенсировано.

— Как город будет возмещать ваши затраты?

— Если объект предоставлен под социальную инфраструктуру, то нам город ничего не возмещает. Остальные, например под парковочные пространства, мы будем выставлять на аукцион. Надо понимать, что это совершенно другие деньги по сравнению с жильем.

— Много ли участков в Москве сейчас в работе и есть ли под жилищное строительство?

— 23 участка в работе. Ряд участков — многоцелевые. Надо совместно с мэром Москвы принять решение по каждому из них.

— То есть вам еще пока не сказали, что под жилье категорически не рассматривать?

— Нет, мы не руководствуемся указаниями региональных властей, в том числе и московских. Надо отдавать себе полный отчет в отношении федеральных участков — направления вовлечения мы согласовываем и не делаем того, что некомфортно населению в Москве или в другом субъекте РФ. Это должна быть консолидированная позиция. Но конечное решение — всегда на федеральном уровне. Земля ведь федеральная.

— Когда перейдете на голландские аукционы?

— Мы ждем внесения проекта в Госдуму. Но такие аукционы, на наш взгляд, должны проводиться для обеспечения жильем определенных категорий граждан, перед которыми у государства имеются обязательства, и там надо работать исключительно на снижение цены квадратного метра жилья.

— А я начала переживать: где ж вы деньги-то будете зарабатывать.

— О, молодец. Тот же вопрос нам задали в одной из структур, которая анализирует документы: что проведение только голландских аукционов может подорвать финансовую основу деятельности фонда. Вот поэтому у нас будет такое сочетание земельных и жилищных аукционов. И там, где есть возможность реализовывать участки в рынок, мы это будем делать.

— Пришлось ли вам воспользоваться обязательством выкупать жилье у застройщиков, которые не смогли его реализовать на рынке?

— Мы выдаем гарантии на выкуп 25% многоэтажного жилья, 35% — малоэтажного с 5%-ным дисконтом от цены Минрегиона в том случае, если в течение полугода оно не было реализовано, и в том случае, если это жилье отвечает требованиям к жилью экономического класса.

Сейчас два застройщика попросили начинать оформлять документы на тот случай, если у них появится необходимость в выкупе. Называть их я бы не хотел.

— Что с этим жильем будете делать?

— В первую очередь удовлетворять нужды федеральных органов исполнительной власти, у которых имеется на это потребность. Или будем передавать его в аренду.

— Какие еще поправки готовятся в закон о Фонде РЖС?

— Мы совместно с депутатами разработали четыре поправки. Первая — мы считаем необходимым, чтобы субъекты РФ выставляли на аукцион участки с такой же скоростью, как и мы. Мы предоставляем за 4-9 месяцев, а у субъекта на это уходит до трех лет.

— Почему? Чиновники медленнее работают?

— Это не к нам вопрос. Они дали нам статистику по предполагаемому предоставлению участков, где две трети участков приходится на третий год. Мы сейчас инициируем поправки, которые должны синхронизировать эти шаги: раз у нас получается, то и субъекты должны это делать.

— В законе будут прописаны шаги?

— Да, это будет прямо прописано, что в течение одного года они должны реализовать участки. Если нет — значит, реализует фонд. Второе — по каждому из объектов есть требования по энергоэффективности и экологической чистоте, комфортности. Мы считаем, что на участках, которые были переданы субъектам, должны реализовываться такие же требования. Третье — это жилищные кооперативы. И четвертое — это голландский аукцион.

— Когда фонд создавался, было впечатление, что он должен повлиять на рынок. То есть не просто готовить 30% участков к продаже.

— Маркетмейкером стать, конечно.

— А что вы полезного сделал...

Источник: www.vedomosti.ru

Коттеджные жилмассивы

Застройщикам площадок малоэтажного жилья предоставляют доступ к базе типовых проектов фонда РЖС

[22.06.11] Определены места строительства новых малоэтажных поселков под Новосибирском

В Новосибирском районе планируют построить около миллиона квадратных метров малоэтажного жилья за 5 лет. По словам главы района Геннадия Захарова, для этого определены несколько участков и еще часть формируется. Уже осваиваются площадки в микрорайонах «Радужный» и «Голубой залив», первые 100 квартир обещают сдать в этом году в селе Ложок для людей, работающих в технопарке. Корреспондент НГС.НОВОСТИ узнавала у главы Новосибирского района Геннадия Захарова, где еще будут построены новые малоэтажные микрорайоны.

22.06.2011
Архитекторы города Салоники спроектировали Эко-Катамаран

Первая энергетически автономная яхта «Marvin the Martian», работающая на солнечной энергии, сможет осуществлять экономичные путешествия по морю.

Согласно заявлению Марии Малиндрету-Вики, которая вместе с Панайотисом Вульгарисом спроектировала эко-катамаран, «Marvin the Martian» является ответом на энергетический и экономический кризис.

22.06.2011
Иран начал процесс присоединения к международной конвенции по ядерной безопасности

Иран начал мероприятия по присоединению к международной конвенции по ядерной безопасности, заявил на министерской конференции МАГАТЭ, посвященной событиям на японской АЭС "Фукусима-1", вице-президент Ирана, глава Организации по атомной энергии Ирана Ферейдун Аббаси.

Представитель Ирана отметил, что его страна ожидает серьезного расследования случившегося на АЭС "Фукусима-1" и направления в Японию комиссии, которая будет устанавливать факт наличия или отсутствия халатности на японской АЭС. Говоря также о предстоящем энергопуске АЭС "Бушер", Аббаси заявил, что он состоится в ближайшее время, что главной причиной задержек с введением первой иранской атомной станции в эксплуатацию стало стремление Ирана обеспечить полноценную безопасность эксплуатации АЭС.

21.06.2011
Все статьи

Комментарии

В мире

137 274 411 548 685 685
Реклама